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二手房参考价发布半月 广州楼市“金九银十”难再现

本报记者 蒋翰林 赵毅 广州报道

广州二手房参考价新政发布半月之后,市场上不少卖家为规避新政“另辟蹊径”。其中最常见的就是按参考价挂出房源吸引购房者,而后筛选买家,价高者得。

8月31日,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下称《通知》),正式实行二手住房交易参考价格发布机制,该通知涉及96个热点住宅小区,大部分小区的参考价为今年市场成交价的七到八成,甚至直接腰斩五折。

贝壳研究院广州分院发布报告称,参考价新政发布后第二周,影响在二手房网签上开始显现,成交下滑明显,仅有1600套左右,同比减少了53%。中原地产则指出,广州参考价降低了业主心理预期,导致心理价位松动,不少“非96区”业主下调报价来快速脱手自身房源,避免下一批指导小区公布后造成自身损失。

如今房地产市场“金九银十”传统旺季已至,而经历了贷款收紧、人才购房政策取消、新房限价、二手房参考价等调控的广州,“金九银十”成色不足。

值得留意的是,9月15日,国家统计局公布2021年8月份70个大中城市的商品住宅销售价格数据,广州意外地出现在了环跌名单中,录得今年以来首次房价下跌。

竞价卖房 规避新政

“1015万是按参考价来挂的,只有这样才能上架展示,业主的心理价位是1800万左右,具体成交价还需和业主面谈。”新政发布后的一周,中介在朋友圈挂出了保利心语一套房源,腰斩的挂牌价吸引了十多位客户预约看房。

根据中介提供的信息,该套房源为104.7平方米三房,二手房参考价发布后,直接从1800万元降到1015万元,折合单价9.69万元/平方米,与参考价几乎一致,而此前业主普遍的放盘价在15万元/平方米以上。据中介透露,当预约看房者到现场后,业主提出了价高者得的要求,最后的竞价已经达到了1500万元。

同样的“竞拍”操作还出现在天河区的兰亭盛荟。业主在中介处放出一套65平方米的两房房源,称按官方指导价355万元出售,单价5.46万元/平方米。

据悉该楼盘2020年6月成交价约5万元/平方米,2021年3月成交价飙升至7.5万元/平方米,2021年6月底成交价涨至8.5万元/平方米,一年半时间,单价涨了3.5万元。《中国经营报》记者询问中介后得知需要买家竞价,而最终该套房以515万元的全款成交。

记者走访发现,广州中介门店撤下了报价信息不再展示,但业主实际报价大部分并没有下调。记者就中海璟晖华庭的一套挂牌住宅进行咨询,业主实际报价仍在2200万元左右,单价16.6万元。不过同小区另一套四房的住宅业主表示愿意1800万元全款出售,单价相当于打了8折,但13.4万元/平方米的成交单价离76451元/平方米的交易参考价仍相差甚远。

门店中介表示,目前还没有按参考价成交的案例,不清楚会不会要求按参考价来进行网签,“不过到时参考价以外的部分可能会在网签合同以外,由买家额外支付给业主。”

一、二手房市场管控联动

受二手房参考价影响的除了公布的96个小区,广州其他楼盘二手房也一定程度上受到波及。

“不在指导价名单里的小区,价格基本没什么变化,也有个别下调的,担心自己小区会被划到第二批参考价小区范围内。”番禺区一中介表示,参考价制度发布后的这两周,该门店零成交,而去年同期,一个月就有20多单。

据介绍,广州的二手住房交易参考价格是由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素来确定的。目前公布的交易参考价基本与2020年全年的单盘成交价较为接近。

而在银行方面,从记者调查走访的广州四大行以及部分商业银行来看,目前还未按照参考价审批房贷,在房产评估环节依然沿用原来房产评估价和网签成交价二者选较低值进行计算的做法。

工商银行一名个贷经理告诉记者,参考价新政对今年银行放款影响有限,因为今年贷款额度本来就紧张,目前放款才放到今年4月份的客户。他预计,到明年新政的影响才会显现出来。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,二手房参考价机制不是短期调控要求,而是长效机制建设的必然。他指出,二手房监管长效机制的重要内容就是监管系统和参考价,这是二手房调控的基础设施和平台。

李宇嘉分析称,只有建立了二手房参考价制度,才能将新房和二手房管控联动起来。新房限价是当下趋势,但这会导致二手房和一手房价格倒挂,结果就是“打新热潮”,打不到新房的人就涌入二手房市场,二手房业主抱团涨价。最后形成一、二手房价格联动上涨的局面。所以,必须要对二手房进行指导价管控。

广州的一、二手房市场有着较强的联动性,二手降温也影响着一手的购房心理。李宇嘉认为,对于置换改善这类群体,要把二手房卖掉以后才能买新房,因此在参考价机制发挥作用的前提下,二手房交易量下降的话,新房成交同样也会受到影响。

据克而瑞统计,9月第二周,也就是二手房参考价政策出台第二周,广州商品住宅成交1057套,成交面积为11.26万平方米,环比减少38%。受政策调控影响,市民观望情绪不减,尤为直观的就是,新房供求比为3.0。

克而瑞分析指出,在坚持“房住不炒”方针下,为抑制广州楼市过热、房价上涨过快等现象,即便是传统旺季金九的开端,目前广州的成交市场很难再出现又一个高潮。

多楼盘证实 新房备案均价下调3%

实际上,除了二手房预期的影响,一手市场也正面临限价的尴尬处境。日前,记者从中鼎君和名城珺合府、首开保利云湖壹号等多个楼盘销售处获悉,广州相关部门已做出要求,项目再次取证时的备案均价,需较上一期推盘均价下调3%。

此外,即将加推的美的江上沄启销售人员也告诉记者,目前还没拿到预售证,“此次备案价很可能较上期降价3%,或者跟上期一样价格,只有这两个可能。”

首开保利云湖壹号销售人员则称,限价政策下开发商可能会选择装修降标,后期可能会改为毛坯交房。“整个市场都在下调,未来也在往毛坯方向走,也就是说开发商会有(每平方米)2000~3000元的空间来抵抗降价。”

根据克而瑞监测数据,7月最后一周12个楼盘之中有5个楼盘采取“精装改毛坯”加推发售,但去化均不甚理想,去化率最低的只有5%,最高的也仅有23%。

地产经济学家邓浩志认为,广州近期成交量大跌和新备案价下调3%有较大关系。他表示,准备买房的客户将会观望等待,新房市场或会持续降温。

不过对于新盘限价,官方并未公开相关文件。对此,记者联系了广州市住建局政策法规处和宣教处,截稿前对方暂无回应。

9月15日,国家统计局公布2021年8月份70个大中城市的商品住宅销售价格数据(包含新建与二手)。据初步测算,新建商品住宅售价方面,4月份全国70城累计有46城环比上升,20城环比下降,还有4城环比持平。

令人意外的是,广州出现在了环跌名单中,这是广州一手房房价连涨15个月后首次止涨。今年5月以来,广州新房涨幅便持续下滑,直至8月终于跌破零点,出现今年以来首次房价下跌。去年由于市场受到疫情冲击,2、3月份同样出现房价下滑现象,但此次8月的房价下滑,则要归因于调控力度的加强。

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