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资产荒来了!2022广州买房,认准三个“T”

前所未有,M1居然出现负增长!

央行数据显示,1月末,广义货币(M2)余额243.1万亿元,同比增9.8%;狭义货币(M1)61.39万亿元,同比下降1.9%。

这可是历史上首次

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01

“资产荒”来了,买房图安稳

M2持续增长,为何M1下降呢?简单科普一下。

M0=流通中现金。

M1是狭义货币,M1=M0+可开支票进行支付的单位活期存款。反映的是现实购买力,可以理解成活期存款。

M2是广义货币,M2=M1+居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证金。可以理解成定期存款。

分析分为,M1负增长的原因有两个,一个是受春节错时因素影响,如果剔除这个因素,M1同比增长约2%,仍然很低。

另一个原因是缺乏投资渠道,实业难做、股市跌跌不休,大量的资金找不到合适的投资品,资金可能在银行体系内空转,导致货币投放不出去。

所以,从去年年底开始,整个银行体系就陷入了“资产荒”

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总结中国经济最近十多年的规律,可以清晰地看到两条主线,一个条是“钱荒”,一条是“资产荒”,两条主线交替出现,并主导着整个市场的情绪。

过往经验显示,“钱荒”时代的正确操作是持有现金,“资产荒”时代的正确操作是把钱变成资产。

缺什么就持有什么,这才是高手的思路。

眼下正值“资产荒”时期,持币观望已无必要,市场情绪已从“现金为王”切换为“资产为王”。

问题只是,应该买什么?

这个问题不言自明,最近一年来,太多行业暴雷,股市又阴晴不定、跌跌不休,对大多数普通人来说,唯有买房,才能图个安稳。

02

产区房打败学区房,成为风口上的猪

具体到广州,应该怎么买?相信已经有很多人教过学费。

这两年,广州楼市高度分化,即使是同一个区,有的房子腾云驾雾,有的房子纹丝不动,稍有不慎就会入坑。

所以,市场从来都是结构性的,一定要搞清楚底层逻辑。就最近几年来看,广州楼市有两个清晰的风口,一个是“产区房”,另一个是“TOD房”。

先说“产区房”。

这两年,学区房被锤了,多校划片、电脑摇号、教师轮岗等组合拳打下来,很多人开始意识到学区房的风险。于是,“学区房”之外,一个新的物业类型全面崛起,那就是“产区房”。

什么是产区房?这个是我发明的一个概念,就是靠近产业新城的房子,尤其是靠近科技园区的房子。

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广州知识城环九龙湖总部经济区(规划图)

比如深圳南山科技园、光明科学城,广州科学城、知识城、智慧城、白云湖、国际创新城、南沙科学城、东莞松山湖……这些产业新城,不一定处在城市中心,配套也不一定很成熟,但仍然受到楼市的热烈追逐。

在很多城市,“产区房”的表现,不仅超过学区房,还打败了CBD房、江景房等传统意义上的高端房产。

比如在北京,北六环的中关村,房价居然比东三环的国贸CBD还贵;在深圳,位于远郊的光明科学城,房价甚至超过罗湖市中心。

为啥呢?科技产城的收入高、Newmoney多、住宅供应少,房子的资产属性自然就高。

03

TOD挑战CBD,已成为普遍趋势

再说“TOD房”。

我们常说,上海虹桥一声炮响,给中国城市送来了TOD。由此,TOD物业席卷全国,成为一道靓丽的风景线。

TOD是什么?就是以公共交通为导向的城市开发,把那些单纯的交通枢纽变成生活丰富的城市区域。

在此背景下,广州的城市规划也正在发生一场观念革命,那就是从“站城分离”到“站城融合”转变,交通枢纽正从城市中转站变成城市目的地,政府把大量资源投入到站城融合的TOD新城,导致这类物业热销。

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广州南站商务区实拍图

于是,这两年TOD项目在广州遍地开花。TOD项目的优点是站城融合、 财富密度高、充满活力,生活便利、通勤效率高,特别受到年轻人的欢迎。买房认准TOD,已成为市场共识。

有的读者可能不了解TOD的造城原理。

这里可以举个例子,传统的车站区域,一平方公里的产值可能就一两个亿,但TOD区域可以把产值提高到几十个亿甚至上百亿,然后吸引庞大的就业人群聚集,然后推动不动产价值的爆发式增长。

大家去上海虹桥、香港西九龙去看看就知道,这些TOD新城的工资水平、房价水平,均已逼近陆家嘴、中环等传统CBD,呈现出一种“TOD挑战CBD”的效应。

04

越秀地产—广州人最值得托付的造城者

以上两类物业,实际上就是广州楼市的“势”,谁能抓住这个“势”,谁就能成为赢家。

比如越秀地产,在广州的绝大多数项目,都与以上两类物业高度吻合,乃至对号入座

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如上所述,其实这两类项目,背后都有特定的产业新城在支撑

北部产城布局情况:在知识城,越秀地产布局了居山涧、星汇城TOD;在科学城,有星樾山畔、星樾TOD;在白云湖数字科技城,有天悦云湖。

中部产城布局情况:在天河北片区,布局了星汇云城;在琶洲,布局了琶洲南TOD;在中大创新谷区域,还有天荟江湾、天悦江湾、星汇海珠湾;在黄埔临港商务区,还有星航TOD。

南部产城布局情况:在万博CBD,有越秀·和樾府;在南站商务区,有星寰TOD、星瀚TOD;在国际创新城,有星汇文玺、暨大北项目、创新城项目。

以上都是广州最为炙手可热的产业新城,越秀几乎一个不落,让“产区房”在全市遍地开花。

具体来看,这些项目的大致分布如下

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如上图所示,从越秀地产在广州的项目布局来看,可以说完美地占据了上述两个风口。

在“产区房”聚集的各大产业新城,越秀地产是当仁不让的造城者角色,享有一级市场开荒牛的美誉。在这些产业城,跟着越秀地产,就能喝到头啖汤。

而在TOD项目,其他房企都是“顺势而为”,而越秀是“造势”的那一个,因为它几乎承包了全广州的TOD建设。

正因为如此,越秀地产的销售业绩稳居榜首。2021,越秀地产在广州地区的全口径销售金额为563.86亿元,并拿下三项第一。

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563.86亿元是一个什么概念?广州每卖8套新房,差不多就有1套是越秀出品,这可是广州购房者用真金白银投票的结果,非常难。

当然,越秀地产之所以勇夺广州市场的销冠,除了看清市场形势、踩准风口,还一个关键原因是品牌信赖感。

大家知道,越秀地产从一诞生,便有个一以贯之的业务逻辑:紧跟广州脉搏,与广州发展同频共振。

从上世纪90年代开始,越秀地产便深度参与了广州每一轮城市开发,包括城市新中轴、大学城、科学城、知识城、国际创新城、白云湖、南沙新区……广州几乎所有叫得出名字的中轴线、产业新城,都能清晰地看到越秀地产的名字。

在这个过程中,越秀地产打造出一系列脍炙人口的地标项目,包括市长大厦、财富广场、维多利广场、ICC(环贸广场)、IFC(西塔)、越秀金融大厦(北塔),越秀IFC(南沙最高楼)等等。

与此同时,越秀地产还出品了一系列知名的住宅项目,比如二沙岛社区、星汇云锦、星汇园、明珠湾一号、和樾府等等。

可以说,无论是作为造城者的企业责任感,还是项目的资产属性,以及产品本身,“越秀出品”早已在广州人的心目中,树立了一个非常可靠的“Trust感”。

05

2022广州买房,认准三个“T”

在“资产荒”的大背景下,如何总结广州的买房经呢?我们可以用三个“字”来归纳。

第一个T是“technology”广州这几年比较好卖的房子,基本都出现在琶洲、智慧城、知识城、科学城、南沙科学城、国际创新城、白云数字湖这些科技产城,这是第一个T。

买房,跟着先进生产力走,这已成为广州楼市的最强音。

第二个T当然是“TOD”,这个其实都不用选,在TOD这个风口上,其他发展商都是顺势而为,而越秀是造势的那一个,几乎承包了全城的TOD项目。

由TOD,我们还可以把这个“T”延伸到Metro(地铁)。大家知道,TOD是Metro的升级版,但不是所有的地铁站都能搞TOD,而那些普通的地铁房,也是非常受市场欢迎的。

毕竟,广州正在从汽车时代步入轨交时代,靠近地铁就是靠近财富风口。例如,越秀地产在广州布局了很多TOD项目,但同时也有很多项目,虽然不是TOD,但附近往往都有地铁站,比如星汇云城、天悦金沙、星汇海珠湾等等。

第三个T是“Trust”,最近半年来,不少房企暴雷,品牌的“Trust感”越来越重要。越秀作为广州老牌国企,深受广州市民的信赖,“Trust感”十足。

一句话,买房如果跟着越秀走,能同时享受三个“T”的超级红利。

很多人买车喜欢带“T”,可以享受涡轮增压带来的提速感,在买房方面,如果带上“technology”、“TOD”、“Trust”三个“T”,也可以享受异曲同工的赋能感。

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